日前,省住建廳、省工商局聯(lián)合發(fā)布新版房屋買賣合同示范文本,從11月1日起執(zhí)行。合同示范文本有5種,包括《山東省新建商品房買賣合同(預(yù)售版)》、《山東省新建商品房買賣合同(現(xiàn)售版)》、《山東省二手房買賣合同(經(jīng)紀(jì)成交版)》、《山東省二手房買賣合同(自行成交版)》、《山東省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》。
省住建廳、省工商局要求各地住建、房管部門和工商行政主管部門高度重視合同示范文本推行工作,積極倡導(dǎo)商品房、二手房交易當(dāng)事人使用合同示范文本,要在網(wǎng)站提供合同示范文本鏈接,供交易當(dāng)事人下載使用；住建、房管部門應(yīng)在交易大廳醒目位置張貼告示,提示交易當(dāng)事人使用合同示范文本,保證合法權(quán)益；同時,要推行房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)上備案全覆蓋。
新版合同與老版比起來有何不同?記者以應(yīng)用最廣、公眾關(guān)注度最高的《新建商品房買賣合同(預(yù)售版)》(以下簡稱《合同》)為例,梳理了新老版合同的一些不同之處,并采訪了省住建廳房產(chǎn)處相關(guān)負責(zé)人和山東豪才律師事務(wù)所主任周長鵬律師,請他們解析了新版合同對購房者的影響。
紙質(zhì)合同
網(wǎng)簽之日才生效
《合同》將老版的“本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效”改為“本合同自雙方簽字或蓋章后,辦理完成商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案手續(xù)之日起生效”。現(xiàn)售版、二手房也是如此。
解析:網(wǎng)簽和資金監(jiān)管,是保護購房人權(quán)利的最重要手段。通過辦理商品房買賣合同網(wǎng)上備案,可以有效防止出現(xiàn)一房多賣、當(dāng)事人權(quán)益縮水等情況發(fā)生,并能查明商品房是否存在抵押、擔(dān)保等情況。
目前,我省除極少數(shù)區(qū)縣外,新建商品房網(wǎng)簽基本已經(jīng)實現(xiàn)了全覆蓋。但二手房網(wǎng)簽在我省各區(qū)縣的覆蓋率還不足一半,落后的市縣必須抓緊落實,盡早做到全覆蓋。
產(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)移
15日內(nèi)退還全部房款
《合同》在“商品房基本狀況”條款新增“抵押情況”,開發(fā)商需填寫與該商品房有關(guān)的抵押情況為抵押、未抵押、抵押注銷,并說明抵押權(quán)人、債務(wù)履行期限等信息。在合同“附件三”中,開發(fā)商須提交抵押權(quán)人同意該商品房轉(zhuǎn)讓的證明及關(guān)于抵押的相關(guān)約定。
《合同》新增“房屋的房屋權(quán)利狀況承諾”條款,開發(fā)商須承諾對該商品房享有合法權(quán)利、該商品房沒有出售給除本合同買受人以外的其他人、該商品房沒有司法查封或其他限制轉(zhuǎn)讓的情況。如該商品房權(quán)利狀況與上述情況不符,導(dǎo)致不能完成本合同登記備案或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,買受人有權(quán)解除合同,開發(fā)商須在15日內(nèi)退還全部房款,造成損失的,由出賣人支付已付房價款一倍或買受人全部損失的賠償金。
解析:近年來,部分開發(fā)商將已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的商品房未經(jīng)抵押人同意擅自出售給購房人,或?qū)彿咳穗[瞞房屋抵押的事實。根據(jù)現(xiàn)行的擔(dān)保法律,在建工程可以拿來抵押融資,開發(fā)商完全可能這樣做。但購買者如買到已抵押的商品房,就無法辦理按揭貸款,無法取得產(chǎn)權(quán)證,還要承擔(dān)將來房子被銀行拍賣的風(fēng)險。
《合同》對所售商品房的產(chǎn)權(quán)狀況進行了承諾,并對是否抵押情況進行了申明,促使開發(fā)商無法回避房屋的權(quán)屬狀態(tài)。規(guī)定約定了違約責(zé)任,有效地保護了購房者的利益。
學(xué)校沒配套
細化開發(fā)商違約責(zé)任
奔著學(xué)校買的房,住了好幾年還不見學(xué)校的影子,這樣的窩心事很多業(yè)主都遇到過。《合同》規(guī)定了商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件及逾期處理方式:水電氣暖在約定交付日未達到交付條件的,出賣人按逾期交房承擔(dān)逾期交付責(zé)任；電話、電視、寬帶未按時達到交付使用條件的,按雙方約定的數(shù)額按日賠償違約金。對小區(qū)的學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)、車位、車庫、社區(qū)組織用房等公共服務(wù)及其他配套設(shè)施,開發(fā)商須逐項填寫何期限達到何程度,并逐項約定到時未達到承諾條件如何處理。
解析:對基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套的條款,老版合同中全部篇幅都是空格讓雙方自行約定,但買受人對相應(yīng)的項目往往缺乏了解,在合同簽訂時處于不利地位。新合同對相關(guān)內(nèi)容做了細化,對違約的責(zé)任也針對不同情況做了詳細規(guī)定,這些都有利于保護購房人的利益。
質(zhì)量不合格
購房者可拒收甚至解除合同
《合同》規(guī)定,辦理交付手續(xù)前,買受人有權(quán)對該商品房進行查驗,出賣人不得以繳納相關(guān)稅費或者簽署物業(yè)服務(wù)合同作為買受人查驗和辦理交付手續(xù)的前提條件。出賣人承諾該商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)合格,并符合國家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)檢測不合格的,買受人有權(quán)解除合同。此外的其他質(zhì)量問題,由開發(fā)商在約定時間內(nèi)負責(zé)修復(fù),并承擔(dān)修復(fù)費用,修復(fù)后再行交付。
解析:現(xiàn)實中交房過程極易產(chǎn)生糾紛,開發(fā)商往往為買受人查驗房屋質(zhì)量和證明文件設(shè)置障礙。新合同文本細化了雙方合同義務(wù),并明確了對存在質(zhì)量問題的房屋買受人有權(quán)拒收甚至解除合同,有助于保護買受人的合法權(quán)益。
補充協(xié)議
開發(fā)商不能再“任性”
《合同》規(guī)定,對本合同中未約定或約定不明的內(nèi)容,雙方可根據(jù)具體情況簽訂書面補充協(xié)議。補充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任,或不合理的加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的,仍以本合同為準(zhǔn)。
解析:過去,雖然絕大多數(shù)開發(fā)商采用的是政府統(tǒng)一發(fā)布的示范文本,但有的開發(fā)商卻將合同正文的一些條款用筆劃去或空置不填,相反在合同末頁看似不起眼的“補充協(xié)議”中另立門戶,祭出一些不平等條款,有的甚至與示范文本背道而馳。新版《合同》限制了補充協(xié)議制定的條件,限制了開發(fā)商另行制定不合理條款。g
