5月1日起二手房交易要繳增值稅？如何繳納？

　　大眾網(wǎng)綜合 營業(yè)稅改增值稅在今年5月1日要全面鋪開，這項(xiàng)改革不僅牽涉企業(yè)，也牽涉到個(gè)人，比如個(gè)人賣出二手房，就需要按規(guī)定繳納增值稅。增值稅該怎么繳？跟以前的營業(yè)稅相比，納稅人的稅負(fù)是增加還是減少了？

    小編先給大家介紹一下什么是營業(yè)稅、增值稅。營業(yè)稅，是對(duì)在中國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅；增值稅，以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅，分為生產(chǎn)型增值稅、收入型增值稅、消費(fèi)型增值稅。

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　　二手房營改增5月1號(hào)執(zhí)行

　　今年兩會(huì)接近尾聲，“部長通道”卻依舊熱鬧非常。國家稅務(wù)總局局長王軍透露，今年將確?！盃I改增”相關(guān)改革5月1號(hào)如期落地。而這里面就包括了個(gè)人二手房交易將由繳納營業(yè)稅改為增值稅。

　　王軍表示，這次的營改增有幾個(gè)不同。第一是數(shù)量大，1000萬納稅人要改制；第二是時(shí)間緊，只有不到兩個(gè)月的實(shí)際準(zhǔn)備時(shí)間；第三是首次涉及自然人繳納增值稅的問題，比如說二手房的交易。這些新改制的納稅人之前很少接觸增值稅，所以準(zhǔn)備任務(wù)異常艱巨。

　　“這也就意味著以后二手房交易的營業(yè)稅將改為增值稅征收?！鄙虾Ｘ?cái)經(jīng)大學(xué)教授胡怡建表示。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦認(rèn)為，營業(yè)稅改增值稅的出發(fā)點(diǎn)是稅法體制的完善，主要作用是間接抑止房地產(chǎn)炒作。

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　　二手房增值稅稅率仍有爭議

　　按照財(cái)政部網(wǎng)站2015年3月30號(hào)發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，從2015年3月31日起，個(gè)人轉(zhuǎn)賣已購普通住房，免征營業(yè)稅的期限由購房超過5年下調(diào)為超過2年。也就是說，購買超過2年的普通住房免征營業(yè)稅；購買不足2年的住房對(duì)外出售則全額征收營業(yè)稅；購買超過2年的非普通住房按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。

　　中國人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院教授朱青表示，全面推行營改增之后，這些優(yōu)惠政策也會(huì)繼續(xù)存在。而如果按照現(xiàn)有增值稅各檔計(jì)算，個(gè)人二手房買賣將按照3%征收增值稅，實(shí)際上老百姓二手房交易的稅負(fù)成本會(huì)下降。

　　朱青表示，它的優(yōu)惠政策會(huì)延續(xù)，只不過今年5月1號(hào)以后就沒有營業(yè)稅了，名稱變了。

　　營業(yè)稅原來是5%，增值稅沒有5%的稅率，而且現(xiàn)在有規(guī)定，增值稅法規(guī)定不經(jīng)常發(fā)生增值稅納稅義務(wù)的單位和個(gè)人，從事增值稅的銷售活動(dòng)，就要按小規(guī)模納稅人處理，小規(guī)模納稅人的征收辦法就是3%的征收率，所以它實(shí)際上跟營業(yè)稅沒有太大的變化，老百姓銷售二手房，是稅收負(fù)擔(dān)的下降，因?yàn)樵瓉硎?%。

　　對(duì)于增值稅稅率，也有不同意見。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授胡怡建認(rèn)為，

　　“營改增”具體政策沒有出臺(tái)，還難以判斷個(gè)人二手房買賣交易中稅負(fù)是否會(huì)變化。原來營業(yè)稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%。

　　案例：如何繳納增值稅

　　假設(shè)某套住房房主購入時(shí)是100萬，1年后賣出（不適用免征營業(yè)稅條件）200萬元，他需要承擔(dān)10萬營業(yè)稅（200萬乘以5%）。

　　在增值稅條件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法、僅對(duì)增值部分征稅，即對(duì)住房增值的100萬元（現(xiàn)價(jià)200萬-原價(jià)100萬=增值100萬）征稅，稅率若為5%，需繳納增值稅5萬元，稅負(fù)有所下調(diào)；稅率若為11%，需繳納增值稅11萬元，稅負(fù)有所上升。在增值稅條件下，若按簡易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對(duì)現(xiàn)在住房出售價(jià)格200萬元征稅，繳納增值稅6萬元，稅負(fù)也是減輕的。

　　不過，對(duì)于北上廣深滿2年（含2年）的非普通住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實(shí)已經(jīng)借鑒了增值稅只對(duì)增值部分征稅的原理，營改增的影響還要看未來具體政策。