房價一路攀升,房企遍地開花,購房者被預售的VIP卡“綁架”,不到5萬平米的開發(fā)項目分好幾期開發(fā)……針對房地產(chǎn)市場這些阻礙健康發(fā)展的“怪現(xiàn)狀”,《臨沂市人民政府關于進一步加強全市房地產(chǎn)開發(fā)管理工作的意見》(下稱辦法)經(jīng)市政府第45次常務會議研究通過,近日正式下發(fā)。
該辦法從提高房地產(chǎn)開發(fā)市場準入門檻,規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)用地管理,監(jiān)管開發(fā)項目全過程,大力推進住宅產(chǎn)業(yè)化、建設綠色高品質住宅等四大方面,規(guī)范臨沂房地產(chǎn)市場,給購房者吃下“定心丸”。
由于門檻低,準入機制較為混亂,造成房地產(chǎn)企業(yè)“遍地開花”,大大小小的房地產(chǎn)公司隨處可見。辦法明確,嚴格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理,提高房地產(chǎn)開發(fā)市場準入門檻。對于未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質的企業(yè),在與國土資源部門簽訂土地出讓合同后,辦理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營許可證之前,應到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質。對新申請房地產(chǎn)開發(fā)資質的企業(yè)從嚴審批。
在強化房地產(chǎn)開發(fā)資質管理方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資本、專業(yè)技術人員、開發(fā)經(jīng)營業(yè)績達不到資質等級要求的,依法予以降低資質等級或注銷資質。連續(xù)兩年未從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的房企,將依法注銷其資質。另外,因企業(yè)原因引發(fā)重大投訴、上訪事件,造成惡劣影響的,也將依法予以降低資質等級或者注銷資質證書。
辦法還從實施房地產(chǎn)開發(fā)項目建設條件意見書制度、加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權管理、嚴格商品房項目預售管理等七大方面,加強房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程監(jiān)管。
政策解讀
嚴限零星土地分散出讓開發(fā) 中心城區(qū)100畝以下不再單獨出讓
在新出臺的意見中,房地產(chǎn)開發(fā)建設用地計劃將得到嚴格管理。年度房地產(chǎn)開發(fā)建設計劃,由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門會同發(fā)展改革、國土資源、規(guī)劃、住建等部門合理確定,并優(yōu)先保障普通商品住房和保障性住房建設用地。
推進房地產(chǎn)綜合開發(fā),開發(fā)項目用地實行統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一出讓,成片開發(fā),配套建設,嚴格限制零星分散出讓和開發(fā)。對于零星土地,應在條件具備時,與周邊土地進行整合后公開掛牌出讓。
對于大宗土地難以一次出讓的,可實行統(tǒng)一規(guī)劃,分期出讓,分期開發(fā)。原則上中心城區(qū)100畝以下的房地產(chǎn)開發(fā)用地不再單獨出讓,各縣城區(qū)50畝以下的房地產(chǎn)開發(fā)用地不再單獨出讓。
分期開發(fā)規(guī)模有要求 5萬平米以下不予分期
開發(fā)企業(yè)應在項目取得建設用地規(guī)劃許可之后,與項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門簽訂《房地產(chǎn)項目開發(fā)建設合同書》,申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營許可,經(jīng)核準取得《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營許可權證》和《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》后取得項目開發(fā)經(jīng)營權。
規(guī)劃部門在辦理建設工程規(guī)劃許可審批時,應核驗房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營許可證。對于沒有取得項目開發(fā)經(jīng)營權的房地產(chǎn)開發(fā)項目,規(guī)劃、國土、住建等部門一律不予辦理后續(xù)建設手續(xù)。
意見還明確提出,開發(fā)項目需根據(jù)建設周期要求和項目規(guī)模進行合理分期。分期開發(fā)的項目規(guī)模要求,5萬平方米以下的原則上不予分期,5萬至10萬平方米的可分二期,10萬平方米以上的每期不少于5萬平方米。
綜合驗收不合格 不得交付使用
根據(jù)該意見,臨沂在全市范圍內(nèi)推廣實施房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案制度。凡在中心城區(qū)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的,自2011年6月1日后取得開發(fā)經(jīng)營許可證未辦理房屋所有權初始登記的開發(fā)項目應執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案制度。
未經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案的開發(fā)項目將不予辦理房屋所有權初始登記。將竣工綜合驗收不合格的商品住宅交付使用的,房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限期改正;拒不改正的,按相關法律法規(guī)給予處罰。
配套公共建筑權屬分明 共有部分收益分配由業(yè)主大會決定
新建居住區(qū)的配套公共建筑規(guī)劃性質界定在意見中得到嚴格明確。開發(fā)建設單位應在商品房買賣合同附件中,就明確經(jīng)營性或非經(jīng)營性配套公共建筑的產(chǎn)權歸屬。非經(jīng)營性配套公共建筑不得銷售;經(jīng)營性配套公共建筑的歸屬,應當在商品房買賣合同中約定。經(jīng)營性配套公共建筑在不改變房屋使用用途的情況下,可以隨商品房銷售或者單獨銷售。
配套建設的公共建筑建成后的產(chǎn)權界定和管理使用,必須按建設條件意見書要求執(zhí)行。對于在建設條件意見書中明確“產(chǎn)權歸全體業(yè)主共有”的配套公共建筑,共有部分使用所產(chǎn)生收益的分配,由業(yè)主大會決定,未作決定的,主要用于補充專項維修資金,小區(qū)所屬街道辦事處監(jiān)督此項收益的使用。
不得用認購、VIP卡收取定金 鼓勵現(xiàn)房銷售
臨沂商品房銷售實行預售許可制度。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應結合當?shù)貙嶋H,合理確定商品房項目預售許可的工程形象進度和最低規(guī)模要求。
對于未取得預售許可的商品房項目,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行預售,并不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式,向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。預售商品房項目必須進行預售資金監(jiān)管,鼓勵現(xiàn)房銷售。(記者 劉遙)