房價一路攀升，房企遍地開花，購房者被預(yù)售的VIP卡“綁架”，不到5萬平米的開發(fā)項目分好幾期開發(fā)……針對房地產(chǎn)市場這些阻礙健康發(fā)展的“怪現(xiàn)狀”，《臨沂市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市房地產(chǎn)開發(fā)管理工作的意見》(下稱辦法)經(jīng)市政府第45次常務(wù)會議研究通過，近日正式下發(fā)。
該辦法從提高房地產(chǎn)開發(fā)市場準(zhǔn)入門檻，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)用地管理，監(jiān)管開發(fā)項目全過程，大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化、建設(shè)綠色高品質(zhì)住宅等四大方面，規(guī)范臨沂房地產(chǎn)市場，給購房者吃下“定心丸”。
由于門檻低，準(zhǔn)入機(jī)制較為混亂，造成房地產(chǎn)企業(yè)“遍地開花”，大大小小的房地產(chǎn)公司隨處可見。辦法明確，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)市場準(zhǔn)入門檻。對于未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，在與國土資源部門簽訂土地出讓合同后，辦理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營許可證之前，應(yīng)到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。對新申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從嚴(yán)審批。
在強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)管理方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資本、專業(yè)技術(shù)人員、開發(fā)經(jīng)營業(yè)績達(dá)不到資質(zhì)等級要求的，依法予以降低資質(zhì)等級或注銷資質(zhì)。連續(xù)兩年未從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的房企，將依法注銷其資質(zhì)。另外，因企業(yè)原因引發(fā)重大投訴、上訪事件，造成惡劣影響的，也將依法予以降低資質(zhì)等級或者注銷資質(zhì)證書。
辦法還從實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書制度、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)管理、嚴(yán)格商品房項目預(yù)售管理等七大方面，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程監(jiān)管。
政策解讀
嚴(yán)限零星土地分散出讓開發(fā) 中心城區(qū)100畝以下不再單獨(dú)出讓
在新出臺的意見中，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地計劃將得到嚴(yán)格管理。年度房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)計劃，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門會同發(fā)展改革、國土資源、規(guī)劃、住建等部門合理確定，并優(yōu)先保障普通商品住房和保障性住房建設(shè)用地。
推進(jìn)房地產(chǎn)綜合開發(fā)，開發(fā)項目用地實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一出讓，成片開發(fā)，配套建設(shè)，嚴(yán)格限制零星分散出讓和開發(fā)。對于零星土地，應(yīng)在條件具備時，與周邊土地進(jìn)行整合后公開掛牌出讓。
對于大宗土地難以一次出讓的，可實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，分期出讓，分期開發(fā)。原則上中心城區(qū)100畝以下的房地產(chǎn)開發(fā)用地不再單獨(dú)出讓，各縣城區(qū)50畝以下的房地產(chǎn)開發(fā)用地不再單獨(dú)出讓。
分期開發(fā)規(guī)模有要求 5萬平米以下不予分期
開發(fā)企業(yè)應(yīng)在項目取得建設(shè)用地規(guī)劃許可之后，與項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門簽訂《房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)合同書》，申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營許可，經(jīng)核準(zhǔn)取得《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營許可權(quán)證》和《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》后取得項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)。
規(guī)劃部門在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可審批時，應(yīng)核驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營許可證。對于沒有取得項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，規(guī)劃、國土、住建等部門一律不予辦理后續(xù)建設(shè)手續(xù)。
意見還明確提出，開發(fā)項目需根據(jù)建設(shè)周期要求和項目規(guī)模進(jìn)行合理分期。分期開發(fā)的項目規(guī)模要求，5萬平方米以下的原則上不予分期，5萬至10萬平方米的可分二期，10萬平方米以上的每期不少于5萬平方米。
綜合驗(yàn)收不合格 不得交付使用
根據(jù)該意見，臨沂在全市范圍內(nèi)推廣實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗(yàn)收備案制度。凡在中心城區(qū)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，自2011年6月1日后取得開發(fā)經(jīng)營許可證未辦理房屋所有權(quán)初始登記的開發(fā)項目應(yīng)執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗(yàn)收備案制度。
未經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗(yàn)收備案的開發(fā)項目將不予辦理房屋所有權(quán)初始登記。將竣工綜合驗(yàn)收不合格的商品住宅交付使用的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限期改正；拒不改正的，按相關(guān)法律法規(guī)給予處罰。
配套公共建筑權(quán)屬分明 共有部分收益分配由業(yè)主大會決定
新建居住區(qū)的配套公共建筑規(guī)劃性質(zhì)界定在意見中得到嚴(yán)格明確。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在商品房買賣合同附件中，就明確經(jīng)營性或非經(jīng)營性配套公共建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬。非經(jīng)營性配套公共建筑不得銷售；經(jīng)營性配套公共建筑的歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。經(jīng)營性配套公共建筑在不改變房屋使用用途的情況下，可以隨商品房銷售或者單獨(dú)銷售。
配套建設(shè)的公共建筑建成后的產(chǎn)權(quán)界定和管理使用，必須按建設(shè)條件意見書要求執(zhí)行。對于在建設(shè)條件意見書中明確“產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有”的配套公共建筑，共有部分使用所產(chǎn)生收益的分配，由業(yè)主大會決定，未作決定的，主要用于補(bǔ)充專項維修資金，小區(qū)所屬街道辦事處監(jiān)督此項收益的使用。
不得用認(rèn)購、VIP卡收取定金 鼓勵現(xiàn)房銷售
臨沂商品房銷售實(shí)行預(yù)售許可制度。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，合理確定商品房項目預(yù)售許可的工程形象進(jìn)度和最低規(guī)模要求。
對于未取得預(yù)售許可的商品房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，并不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式，向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。預(yù)售商品房項目必須進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管，鼓勵現(xiàn)房銷售。(記者 劉遙)
