3月13日，國(guó)稅總局局長(zhǎng)王軍表示，國(guó)稅總局將會(huì)同財(cái)政部盡快公布“營(yíng)改增”實(shí)施方案，值得注意的是，此次“營(yíng)改增”首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個(gè)人二手房交易。
一旦二手房交易環(huán)節(jié)正式實(shí)行“營(yíng)改增”，二手房交易的稅費(fèi)到底是增加了，還是減少了？對(duì)臨沂的二手房市場(chǎng)會(huì)有什么影響？
增值越大繳稅越多
5月1日，“營(yíng)改增”(營(yíng)業(yè)稅改征增值稅)將在金融業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)和生活服務(wù)業(yè)全面推開。在全國(guó)兩會(huì)上，國(guó)稅總局局長(zhǎng)王軍表示，這次“營(yíng)改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個(gè)人二手房交易。
據(jù)了解，目前房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅主要按5.5%征收，由于“營(yíng)改增”具體政策沒有出臺(tái)，還難以判斷個(gè)人二手房買賣交易中稅負(fù)是否會(huì)變化，不少業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%，同時(shí)，滿2年住房免征營(yíng)業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會(huì)延續(xù)免征的優(yōu)惠政策。
二手房營(yíng)業(yè)稅改成了增值稅，會(huì)導(dǎo)致老百姓買賣二手房的負(fù)擔(dān)增加嗎？
假如市民李先生購(gòu)買了一套未滿2年且價(jià)值50萬元的住房，最終以100萬元成交賣出，按照5.5%的營(yíng)業(yè)稅計(jì)算，應(yīng)該繳納5.5萬元。改繳增值稅后，假設(shè)增值稅稅率定為11%，增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額，即(100×11%-50×11%)，增值稅為5.5萬元;假如增值稅稅率定為6%，則增值稅為3萬。
如果李先生的房子最終以60萬元的價(jià)格賣出，增值稅稅率為11%時(shí)，增值稅為1.1萬元；當(dāng)增值稅稅率為6%時(shí)，增值稅為6000元。(注：以上只是猜測(cè)算法，最終個(gè)人二手房買賣如何繳稅還有待細(xì)則出臺(tái)。將產(chǎn)生哪些影響，目前尚難下結(jié)論。)
從上述對(duì)比中能夠看出，房屋增值越多，則繳納越多的增值稅稅額；房屋增值越小，繳納的增值稅稅額就越少。
“營(yíng)改增”消息一出，市民開始觀望
“要不要趕在5月1日之前下手？”市民王女士打算買一套二手房，但是全面“營(yíng)改增”的消息出來后，她又糾結(jié)了，到底是政策前便宜，還是政策后便宜呢？“這一來一去，好幾萬元呢，得好好算算這筆賬再行動(dòng)。”
市區(qū)金雀山路與新華路交會(huì)處一房產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人張女士告訴記者，自春節(jié)后，樓市利好政策不斷，二手房市場(chǎng)漸漸活躍起來，不僅價(jià)格微微上揚(yáng)，在交易量也有所上升，但自從個(gè)人二手房交易要進(jìn)行“營(yíng)改增”的消息出臺(tái)后，不少咨詢的市民開始觀望起來。
市區(qū)平安路與八一路交會(huì)處附近的另一家中介則告訴記者，因?yàn)閭€(gè)人二手房交易即將“營(yíng)改增”，有位急于出手的房主，房?jī)r(jià)直接降了6000元?！胺孔游挥谛氯A路，是學(xué)區(qū)房，房主最近著急用錢，2周前便掛出來了，打電話咨詢的挺多，但‘營(yíng)改增’消息一出，幾個(gè)問價(jià)的開始觀望起來，房主等不了，自己降了6000元?！?/p>
多年從事二手房交易的房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人李梅表示，目前“營(yíng)改增”細(xì)則并沒有出臺(tái)，日后如何具體落實(shí)，稅負(fù)是否會(huì)產(chǎn)生變化，現(xiàn)在都還未知。她認(rèn)為，為了刺激購(gòu)買，目前國(guó)家倡導(dǎo)去庫(kù)存，買賣房屋政策都以寬松為主基調(diào)，即便“營(yíng)改增”的細(xì)則出臺(tái)，應(yīng)該不會(huì)將稅費(fèi)提高很多?！啊疇I(yíng)改增’后估計(jì)對(duì)實(shí)際的二手房購(gòu)買市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生太大的影響?！?/p>
專家認(rèn)為有利于規(guī)范二手房交易
為什么要進(jìn)行個(gè)人二手房交易“營(yíng)改增”呢？二手房交易環(huán)節(jié)“營(yíng)改增”后，二手房交易的稅費(fèi)到底將增加還是減少？對(duì)二手房市場(chǎng)有何影響？
臨沂市國(guó)稅局的工作人員告訴記者，目前“營(yíng)改增”具體政策尚未出臺(tái)，他們也未接到相關(guān)文件，具體稅率目前還不好說。
臨沂大學(xué)商學(xué)院教授朱建成認(rèn)為，個(gè)人二手房交易實(shí)施“營(yíng)改增”，可以使稅收更公平、稅負(fù)更加優(yōu)化，將進(jìn)一步規(guī)范完善二手房交易市場(chǎng)，“營(yíng)改增”之后只是稅種和計(jì)稅方式的替代，并不會(huì)增加普通老百姓的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。
同時(shí)他認(rèn)為，個(gè)人二手房交易中，需要交納營(yíng)業(yè)稅的住房，稅負(fù)是否變化還要看未來政策;但滿2年住房免征營(yíng)業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會(huì)延續(xù)免征的優(yōu)惠政策。
朱建成表示，由于“營(yíng)改增”具體政策沒有出臺(tái)，還難以判斷個(gè)人二手房買賣交易中稅負(fù)是否會(huì)變化，不過根據(jù)已經(jīng)開展“營(yíng)改增”的一些行業(yè)的稅率來看，他猜測(cè)，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)納入“營(yíng)改增”，可能適用6%、11%的稅率。
“個(gè)人二手房交易‘營(yíng)改增’消息一出，多數(shù)市民可能會(huì)選擇觀望，等待新政策實(shí)施后，二手房交易可能會(huì)迎來短期的一段價(jià)格波動(dòng)，但是浮動(dòng)估計(jì)應(yīng)該不會(huì)太大?！敝旖ǔ深A(yù)測(cè)道。
記者 孫飛霞
