大眾網(wǎng)濟(jì)南2月19日訊（記者 李兆輝）今天，國(guó)家三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，調(diào)減房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅。除北京市、上海市、廣州市、深圳市外，全部執(zhí)行這一降低營(yíng)業(yè)稅、契稅的政策。大眾網(wǎng)記者了解到，山東在半年前，剛剛減免了上述稅率，并在調(diào)減契稅營(yíng)業(yè)稅的同時(shí)，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。按照國(guó)家新政，山東或?qū)⒃俅握{(diào)整房產(chǎn)契稅、營(yíng)業(yè)稅。新政策能夠帶來多少優(yōu)惠？大眾網(wǎng)記者算了一筆賬，90平米以下契稅最多可少繳2/3，購(gòu)置百萬元的二手房可省5萬元的營(yíng)業(yè)稅。
契稅最多可少繳2/3，改善性住房購(gòu)買者受益大
根據(jù)三部門房地產(chǎn)新政，2月22日起，個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房90平方米及以下減按1%稅率征收契稅。家庭唯一住房面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
按新稅率計(jì)算，濟(jì)南李先生要買一套改善性住房，如果面積在90平米以下，房?jī)r(jià)為100萬元，過去按照3%的繳稅率計(jì)算，需要繳納3萬契稅，但現(xiàn)在只需要繳納1萬元。一套房就足足少交2萬元。
如果李先生購(gòu)買120平米的住房，總房?jī)r(jià)為130萬。按照以前的契稅稅率，則需繳納3.9萬元；而按新政稅率，只需繳納1.95萬元，前后少繳一半。
據(jù)濟(jì)南市地稅部門有關(guān)工作人員介紹，在濟(jì)南，按照現(xiàn)行契稅政策，個(gè)人購(gòu)買住房實(shí)行差別化稅率。個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，住房建筑面積90平方米(含)以下，按房?jī)r(jià)1%的優(yōu)惠稅率征收契稅;90-144平方米(含144平方米)按3%的稅率減半征稅，即實(shí)際稅率為1.5%。超過144平米的，按照房?jī)r(jià)的3%征收。
這意味著，與濟(jì)南現(xiàn)行優(yōu)惠稅率相比，國(guó)家三部門出臺(tái)的房地產(chǎn)稅率新政，144平米以上的住房稅率將按照1.5%征收，可少交一半，這將對(duì)改善性住房需求有很大的刺激。
購(gòu)置百萬元二手房可省5萬營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)嫁至買方的稅免了
按照新政，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。以成交價(jià)格為100萬元的房子為例，如果在購(gòu)買2年之后交易，減免5%的營(yíng)業(yè)稅，一個(gè)普通家庭就能省下5萬，這可是一筆不小的額外開支。
在此之前，這項(xiàng)稅款往往會(huì)“轉(zhuǎn)嫁”到買方頭上。以新政前后濟(jì)南市購(gòu)房營(yíng)業(yè)稅的對(duì)比可以看出，新政對(duì)于購(gòu)買二手房的改善型需求，是非常明顯的利好。
2015年3月31日起，濟(jì)南市執(zhí)行《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，即個(gè)人購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外賣，免收營(yíng)業(yè)稅。此外，個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售，按照銷售價(jià)減去購(gòu)房原價(jià)的差額來征收營(yíng)業(yè)稅。這樣一來，一套3年前購(gòu)買時(shí)價(jià)格為80萬元的住房，3年后售賣時(shí)假設(shè)為100萬元，那么購(gòu)房者往往還需承擔(dān)1萬元的營(yíng)業(yè)稅。
非一線城市樓市去庫(kù)存受益，預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)政策頻出
針對(duì)新政的影響，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，從直接影響看，房地產(chǎn)政策繼續(xù)寬松，有利于非一線城市樓市去庫(kù)存。從政策的直接影響看，其中契稅主要影響改善需求，在過去的政策中，大部分城市針對(duì)首套房有不同程度的減免，140或144平米以上及二套全部按照3%收取。
整體看，一線城市不存在庫(kù)存的問題，預(yù)計(jì)后續(xù)寬松政策也很難覆蓋到一線城市，但這些政策對(duì)一線城市的心理影響依然比較大；新政針對(duì)二手房影響比新房更大，因?yàn)槎址繉?shí)時(shí)交稅。而新房大部分是期房，基本要到收房才存在契稅繳納；中央部委接力地方出政策救市，預(yù)計(jì)后續(xù)針對(duì)房地產(chǎn)的政策依然會(huì)頻繁出現(xiàn)。
山東調(diào)減“三稅”才半年，或根據(jù)新政再作調(diào)整
2015年8月，山東13部門聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，支持居民自住和改善性住房需求，提升住房品質(zhì)和居住環(huán)境，加強(qiáng)供需雙向調(diào)節(jié)，促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
意見中除了明確要求落實(shí)國(guó)家支持住房合理消費(fèi)的信貸政策、.進(jìn)一步改進(jìn)住房金融服務(wù)等系列措施之外，還進(jìn)一步調(diào)減了個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人轉(zhuǎn)讓和購(gòu)買住房的個(gè)人所得稅、契稅。
在減免個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅方面，意見指出，個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年，下同)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人對(duì)外銷售購(gòu)買2年以上的非普通住房，按其銷售收入減去購(gòu)買房屋價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅。
在減免個(gè)人轉(zhuǎn)讓和購(gòu)買住房的個(gè)人所得稅、契稅方面，意見明確，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。個(gè)人購(gòu)買建筑面積90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，按1%的稅率繳納契稅；個(gè)人購(gòu)買90-144平方米普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半繳納契稅。
專家分析，盡管山東調(diào)減“三稅”的政策剛剛出臺(tái)僅半年，國(guó)家三部門新政發(fā)布后，山東或許還會(huì)作進(jìn)一步調(diào)整。
