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蘭山物價創(chuàng)新住宅前期物業(yè)服務收費"星級"認證工作方法

2013年11月20日 13:36 作者：江志宇 曹振興 來源：大眾網(wǎng)臨沂站
自7月1日起，蘭山區(qū)新建普通住宅前期物業(yè)服務收費星級標準，由開發(fā)建設(shè)單位委托蘭山區(qū)物價局價格認證中心進行認證，確定服務收費星級標準，并以此為依據(jù)與前期物業(yè)服務企業(yè)約定具體收費標準，列入住房銷售合同中。 在將近5個月的實際工作中，蘭山區(qū)物價局逐步完善了物業(yè)服務收費星級認證的相關(guān)程序，并對《物業(yè)企業(yè)服務承諾書》提出了明確的要求。
        大眾網(wǎng)臨沂11月20日訊（記者 江志宇 通訊員 曹振興）蘭山區(qū)物價局貫徹十八屆三中全會精神、服務民生、創(chuàng)新住宅前期物業(yè)服務收費“星級”認證工作方法。根據(jù)臨沂市物價局、市房產(chǎn)和住房保障局《關(guān)于加強我市住宅物業(yè)服務收費管理的通知》（臨價費發(fā)[2013]93號）規(guī)定，自7月1日起，蘭山區(qū)新建普通住宅前期物業(yè)服務收費星級標準，由開發(fā)建設(shè)單位委托蘭山區(qū)物價局價格認證中心進行認證，確定服務收費星級標準，并以此為依據(jù)與前期物業(yè)服務企業(yè)約定具體收費標準，列入住房銷售合同中。 在將近5個月的實際工作中，蘭山區(qū)物價局逐步完善了物業(yè)服務收費星級認證的相關(guān)程序，并對《物業(yè)企業(yè)服務承諾書》提出了明確的要求。
        對申報材料嚴格要求。統(tǒng)一規(guī)范并制定了《物業(yè)服務收費星級認證申請表》和制式的《申報材料清單》，對《物業(yè)企業(yè)服務承諾書》提出了明確的要求。原因在于《物業(yè)企業(yè)服務承諾書》既是物業(yè)企業(yè)承諾服務與收費是否對等，也是處理物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間的矛盾和將來星級再認證時“升”和“降”的一個重要的參考依據(jù)。
        對申報材料進行嚴格審核。物業(yè)服務企業(yè)提供的申報材料中最主要的就是總規(guī)劃圖，原因是總規(guī)劃圖中明確了該小區(qū)的用地面積、建筑面積、共建面積、托兒所占地面積、小區(qū)的總戶數(shù)、車位比、綠化比、容積率等；通過對總規(guī)劃圖和物業(yè)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)情況、業(yè)績介紹的嚴格審核可以對物業(yè)企業(yè)的管理經(jīng)驗和管理理念有了初步了解。接下來通過成本核算就可以看出一個小區(qū)全年的收支狀況，成本核算的結(jié)果也是下一步對該小區(qū)認證收費一個重要的參考依據(jù)。
    　　現(xiàn)場勘驗和了解。現(xiàn)場勘察是對小區(qū)申報材料的再復核。勘察的主要目是看該小區(qū)的硬件設(shè)施，因為在實地勘察當中蘭山區(qū)物價局價格認證中心價格認證小組成員發(fā)現(xiàn)有的新建小區(qū)正在施工當中，所以只能通過看沙盤、效果圖、看綠化、托兒所、會所以及運動場所等情況。現(xiàn)場勘驗是對該小區(qū)進行定位，通過實地勘察和對比上報申請材料分析可以看出是否是豪宅、獨棟別墅、聯(lián)排、疊加別墅、花園洋房、電梯洋房、高層、小 高層、普通住宅；從而對高檔小區(qū)、中檔小區(qū)、普通小區(qū)以及老舊小區(qū)有了一個明確的概念和了解，對下一步小區(qū)的定位就有了一定的影響；定位的依據(jù)一是要看房價是否達到了一定的價格水準，從消費者的心理為出發(fā)點來看，業(yè)主希望花個好價錢，選擇一個好的小區(qū)，購買一套好的住宅，相對應的應該是要享受到稱心如意的服務。但這并不是說房價越高、星級認證就越高；服務好、收費就高。服務要與收費對等，讓業(yè)主心理平衡，享受到好的服務。自愿交費既是物業(yè)企業(yè)先進的管理理念和最高的境界也是物業(yè)企業(yè)做大做強的基石。二是要看周邊的環(huán)境和配套設(shè)施是否完備，該小區(qū)是否依山傍水、是否黃金地段、交通便利、是否靠近政治、經(jīng)濟、文化中心、是否具備良好的教育配套、生活配套設(shè)施、10分鐘或15分鐘生活圈是否方便舒適等。三是要看該小區(qū)內(nèi)部的硬件設(shè)施，綠化率、車位比是否和物業(yè)服務企業(yè)提供的資料相符、達標；是否人車分流、動靜分離、設(shè)計理念是否先進、運動器械場所和活動場所是否完備。四是要看標準的物業(yè)管理。其中物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)等級、管理理念、保安、保潔、維修等各項服務上的投入也是星級認證的重要參考.
    　　前期物業(yè)服務收費星級認證的主要用途是作為樓盤預售和備案所用，星級認證過高相對應收費就越高，對樓盤銷售的影響是負面的；而對于已初具規(guī)模的小區(qū)，星級認證如果過低，相對應的收費就越低；結(jié)果是物業(yè)管理上投入少、管理差、小區(qū)的保安、保潔、綠化和維修就要相對較差；對樓房的保值不利。因此收費和星級認證的高低各有利弊。收費與服務對等，收費和服務與小區(qū)檔次的匹配才是星級認證的基礎(chǔ)。目前，蘭山區(qū)物價局住宅前期物業(yè)服務收費“星級”認證工作正在扎實有效的開展當中。
    　　　　　　　　                

     

     

     

     

     

     

    (初審編輯：莊紅   責任編輯：趙國秀)
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